En la pasada jornada el Estudio fue notificado de la Sentencia Nro. 25/2023, del Juzgado Letrado de Apelaciones en lo Civil de 6° Turno de Montevideo, quien confirmó la Sentencia del Juzgado de Paz de la Capital de 12 Turno, quien había hecho lugar al excepcionamiento interpuesto y en su mérito revocado el desalojo decretado sobre la finca en cuestión.
El caso estuvo a cargo del Equipo de Civilistas del Estudio, quien logró probar la posesión del bien inmueble y evitar así el desalojo por ocupante precario de nuestro cliente.
Sentencia Nro. 25/2023 IUE 2-59061/2021
Montevideo, 31 de Marzo de 2023
VISTOS: Para Sentencia Definitiva de Segunda Instancia, estos autos caratulados: “AAAAAAAA C/RODRÍGUEZ LEMOS, RODRIGO SEBASTIÁN. Desalojo ocupante precario (art. 36 del D. Ley 14.219)”, IUE 2-59061/2021, venidos a conocimiento de esta Sede en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia Definitiva No. 33 de fecha 26 de octubre de 2022, dictada por el Sr Juez de Paz Departamental de la Capital de 12º Turno, Dr. Santiago Rodríguez Acuña.-
RESULTANDO:
1) Que por Sentencia Definitiva de Primera Instancia No. 33 de fecha 26 de octubre de 2022, se hace lugar al excepcionamiento, y en su mérito, se revoca el decreto No. 2755 de 1º de diciembre de 2021 por el que se dispuso el desalojo de la finca de autos con plazo de 15 días, sin especial condenación en el grado.-
Contra dicha resolución judicial interpone la parte actora recurso de apelación, y se agravia respecto a la legitimación pasiva pues según los testigos Umpiérrez, Malladotti y Velázquez la finca se encontraba habitada por otra persona, quien la negoció y de quien la recibió Rodríguez, por lo que no puede admitirse un estado de abandono, las fotografías sólo retratan desorden en el patio de la finca, carecen de fecha cierta y son documentos simples, luego se adjuntan fotos de la misma escena pero ordenada sin acreditar reformas en el interior del bien. Señala que según la testigo Umpiérrez se realizaron tareas de limpieza, se hicieron pisos, paredes, se trata de un mono ambiente dividido por muebles; indicando que ninguno de los testigos pudo determinar que maquinarias se utilizaron en la reforma y para la
limpieza del terreno. Expresa que de las facturas adjuntas no surge la compra de los materiales referidos por el demandado ni por los testigos, no habiendo probado el valor de las mejoras en la propiedad, que a fs. 34 vto. avalúa en U$S 20.000.
Sostiene que el demandado ocupa en forma ilegítima un bien, no se permitió el acceso a la misma por quien detenta derechos de propiedad, y las reformas no consistieron más que en la limpieza del terreno. En cuanto al ánimo de dueño, señala que los testigos declararon que desconocen si la propiedad la compró el propietario registral, ni si tuvo o no asesoramiento al momento de concretar el negocio. Afirma que carece de veracidad la pretensión del demandado de descartar su calidad de precario, argumentando haber adquirido por compromiso de compraventa en una proforma de compromiso de compraventa de automotor, y completado en forma manuscrita con fecha 31 de mayo de 2020 sin certificación de
firmas, del Sr. Martínez , no protocolizada ni inscripta, pretendiendo desplazar su calidad de ocupante precario. Sostiene que ese documento es absolutamente nulo, es oponible a terceros a partir de su presentación al Registro para su inscripción, no fue consultado un escribano público,
no se obtuvieron los certificados, y no se dio forma jurídica al negocio, por lo cual su calidad es de precario. Agrega que recibe las llaves de quien dice vivir ahí pero sin la certeza de que sea propietario o titular de un derecho real sobre el bien, y el titular jamás le permitió el acceso. Señala que el demandado no acredita pago de ningún impuesto o tributo, sólo abonó la primera cuota de la contribución inmobiliaria el mismo día que fue notificado de la demanda de desalojo, no habiendo acreditado
ningún otro pago, lo cual no lo habilita a ser declarado poseedor del inmueble.-
Solicita se revoque la impugnada, y no se haga lugar a la revocación del auto 2755 de 1º de diciembre de 2021 que dispuso el desalojo de la finca de autos.-
2) Se confiere traslado del recurso de apelación por auto No. 2925/2022, evacuado de fs. 93 a 97.-
Contesta la parte demandada el recurso de apelación, expresando que del compromiso de compraventa de fs. 15 surge que el compareciente Rodrigo Sebastián Rodríguez Lemos adquirió el bien en disputa al Sr. Martínez , que no fue tachado de falsedad. Afirma que desde el año 2020 habita la finca de forma pacífica y continua, siendo este hecho público y notorio, y con ánimo de dueño, no tratándose de un ocupante precario. Entiende que el actor Sr. AAA es quien tenía legitimación activa para contestar las excepciones opuestas, ya que el traslado fue conferido el 23 de marzo de 2022 y la contestación fue el 6 de abril de 2022, pero contesta el Sr. BBB que ya no tenía legitimación para hacerlo porque había cedido el derecho a AAA con fecha 14 de enero de 2022, por lo cual la contestación del excepcionamiento debe ser rechazado por falta de legitimación. Respecto a los pago de contribución, señala que su parte asumió las obligaciones del bien en cuestión, el actor no acreditó el pago de la contribución, sólo pagó una cuota posterior a recibir el excepcionamiento.
En cuanto a la calidad de poseedor, afirma que lo es de buena fe por más de dos años de forma pacífica, continua, sin violencia, pública y con ánimo de dueño, lo cual surge de las declaraciones testimoniales y de la documentación presentada, refiriendo a las mejoras realizadas al bien que son notorias. Afirma que surge de las boletas incorporadas al expediente que compró insumos para la casa, afirmando que
hubo mejoras y configuran el ánimo de dueño y su buena fe; negando que las reformas sólo consistieron en la limpieza del terrero. Sostiene que AAAA no tiene legitimación para ratificar los escritos presentados por BBB, por lo cual deben tenerse por no contestadas las excepciones; solicitando se confirme la impugnada en todos sus términos, con costas y costos.-
3) Por providencia No. 3181/2022 se franquea el recurso de apelación interpuesto, y recibidas las actuaciones en esta Sede, se dispone que suban al Despacho para estudio por decreto No. 289/2023. Efectuado el estudio de estos autos, se procede al dictado de sentencia, en virtud de ser el caso pasible de decisión anticipada conforme lo dispuesto en el art. 200.2 del C.G.P.-
CONSIDERANDO:
1) Que la decisión recurrida, a cuya relación de hechos se remite la Sede por ajustarse a las resultancias de autos, acogió el excepcionamiento interpuesto, revocando la providencia inicial que dispuso el desalojo del bien inmueble objeto de estos procedimientos.-
Consecuentemente, corresponde proceder al examen de los agravios deducidos por la apelante, que refieren básicamente a la legitimación pasiva del compareciente Sr. Rodrigo Sebastián Rodríguez Lemos, pues sostiene que reviste la calidad de ocupante precario y no de poseedor del bien como lo ha entendido el decisor de primer grado.-
2) En relación a la alegada calidad de poseedor de la parte demandada, y en virtud de la cual opone la excepción de falta de legitimación pasiva, y se agravia por cuanto la impugnada amparó el excepcionamiento deducido, corresponde consignar que a juicio de esta sentenciante la apelada efectuó un adecuado examen de los medios probatorios diligenciados en el proceso, valorados correctamente en la recurrida, compartiendo esta Sede las conclusiones a las cuales se arriba en dicho pronunciamiento.-
De acuerdo a lo preceptuado en el art. 646 del Código Civil, la posesión es la tenencia de una cosa con ánimo de dueño. La posesión es, generalmente, el hecho revelador del dominio, es la manifestación externa de la propiedad, y puede también existir a favor del que no es verdadero propietario. Los Dres. Zulema Ferrando y Juan Andrés Ramírez (“Curso de Derecho Civil. Bienes”, Tomo II, versión
taquigráfica, p. 2 y 3) señalan que la posesión puede considerarse como la conducta correspondiente al ejercicio de un derecho, con prescindencia de que quien la realice sea su legítimo titular. En lo que refiere a los elementos componentes de la posesión, nuestro codificador se ciñó a la doctrina tradicional para definir el concepto de la misma, el cual establece dos elementos constitutivos: un elemento objetivo,
material (corpus possessionis) consistente en el poder de hecho del sujeto sobre la cosa; y un elemento subjetivo (animus possidendi) que se combina con el primero, y es la intención del sujeto de alegar para sí un derecho real sobre la cosa aún no teniéndose tal derecho, negando el derecho ajeno sobre la misma. Ahora bien, para que se verifique la posesión, a juicio de la decisora, se requiere el elemento material (corpus), y también el elemento subjetivo (animus) (A.D.C.U. Tomo XXVII, caso
520). Esto es, no basta el corpus sino que es necesario además el ánimo de dueño, llamado por Messineo elemento espiritual, que permite diferenciarlo de otras figuras, tales como, la mera tenencia (Cfme. Messineo, “Manual de Derecho Civil y Comercial”, Tomo III, p. 202 y ss.). Por ende, adhiere el Oficio a la teoría subjetiva o tradicional elaborada por Savigny.-
El corpus es el ejercicio físico de las facultades correspondientes al derecho poseído, generalmente el contacto material con la cosa; es como lo indica el art. 646 del C.C. la tenencia de la cosa o el goce del derecho. Según Pothier, se trata de la aprehensión corporal de la cosa; señala que si se trata de una heredad, es preciso que me transporte hasta ella para tomar la posesión, o que mande a alguno que
tome la posesión en mi nombre. Nuestro Código, al decir que “la toma de posesión se verifica por la aprehensión efectiva, esto es, haciendo sobre la cosa un acto material de los que sólo corresponde al dueño” (art. 647), ha seguido la opinión de Pothier (autor citado por el Dr. Álvaro Guillot en “Comentarios del Código Civil. De la Posesión y Reivindicación”, p. 30 y 32).-
Emerge probado de infolios el corpus, en tanto ha existido en la especie la aprehensión corporal de la cosa, habiendo efectuado el excepcionante actos materiales en la vivienda objeto de desahucio, que si bien no se trata de reformas o refacciones de gran magnitud, demuestran la aprehensión corporal del bien, siendo acordes a la ocupación en el mismo. En efecto, surge acreditado que un inmueble
que era inhabitable, el Sr. Rodríguez lo tornó en una finca que se encuentra en condiciones de habitabilidad, independientemente de su precariedad, y que prueba este elemento de la posesión. En cuanto a los pagos efectuados, es por demás sabido que no legitiman por sí solos la ocupación de un bien, tratándose de un medio probatorio más a considerar en cada caso en particular, al proceder a valorar la prueba de conformidad con lo edictado en el art. 140 del C.G.P.-
3) Conforme los medios probatorios diligenciados en el proceso, se estima que surge demostrado el otro elemento constitutivo de la posesión, esto es, el elemento subjetivo o espiritual, el ánimo de dueño previsto en el art. 646 del C.C. El animus possidendi según Messineo (ob. cit. p. 212) consiste en la conciencia y voluntad de ejercitar un derecho como propio en oposición y detrimento del titular, el ánimo de considerar la cosa como propia, negando el derecho del propietario. Señalan Ferrando y Ramírez (ob. cit. p. 19) que el “animus domini” para Savigny, consiste en tener la cosa con la intención de no reconocer en otro la calidad de dueño, aún cuando pueda tener conciencia que el bien es ajeno. En la especie, claramente el demandado considera la cosa como suya, y tal extremo emerge del documento
glosado a fs. 15, que si bien no cumple las formalidades legalmente requeridas a efectos de demostrar la titularidad de un bien inmueble, acredita el “animus domini” del Sr. Rodríguez, pues en virtud de este documento irregular ocupó el bien considerándolo suyo, y de este modo conjuntamente con el resto de las probanzas diligenciadas en autos, prueban el elemento subjetivo o espiritual de la posesión.-
4) Resta consignar que asiste razón al accionado respecto a la contestación de las excepciones. En efecto, la contestación de las excepciones fue realizada por el Sr. BBB cuando éste ya no detentaba derecho alguno sobre el bien, en virtud de la cesión del compromiso de compraventa agregado de fs. 54 a 56, celebrada con fecha 14 de enero de 2022, contestando las excepciones el Sr. BBB posteriormente el día 6 de abril de 2022.-
5) En definitiva, será confirmada la impugnada en todos sus términos, en tanto se estima que ha quedado demostrada la posesión alegada, imprescindible a fin de configurar el instituto de la posesión, por lo cual se entiende que la parte demandada no reviste la calidad de ocupante precaria del bien objeto de estas actuaciones. Se comparte con el a quo la conclusión de que el Sr. Rodrigo Sebastián Rodríguez Lemos no es mero tenedor del inmueble en cuestión, por lo cual su situación no encuadra en la figura del precario prevista en el art. 2238 inc. 2º del C.C., esto es, la tenencia de cosa ajena por ignorancia o mera tolerancia de su dueño.-
6) La conducta procesal de las partes no amerita la imposición de condenas especiales en el grado.-
Por los fundamentos expuestos, FALLO:
CONFÍRMASE LA SENTENCIA APELADA EN TODOS SUS TÉRMINOS, SIN ESPECIAL CONDENACIÓN EN EL GRADO.-
NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE, Y OPORTUNAMENTE DEVUÉLVASE A LA SEDE DE ORIGEN.-
Dra. Fabiana WEISZ COLLAZO
Juez Letrado